Cần giải pháp căn cơ gỡ khó cho tín dụng bất động sản

Doanh nghiệp bất động sản trước áp lực vốn vay

Trong 4 ngày liên tiếp, từ ngày 12-15/12/2022, Thủ tướng Chính phủ đã ký 4 công điện: Công điện thúc đẩy giải quyết vấn đề tín dụng; Công điện giải quyết vấn đề trái phiếu doanh nghiệp; Công điện tháo gỡ vướng mắc khó khăn của thị trường bất động sản và Công điện chỉ đạo giải quyết vấn đề lao động. Chính phủ đã lập Tổ công tác tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản với sự tham gia của các bộ, ngành.

Mới đây, Hội nghị Tín dụng bất động sản do Ngân hàng Nhà nước tổ chức đã thu hút sự quan tâm của nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn và các hiệp hội với nhiều kiến nghị hỗ trợ, tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Nhiều ý kiến cho rằng, cần giữ nguyên nhóm nợ; không nên phân biệt hệ số rủi ro; tỷ lệ tài sản đảm bảo không nên cao hơn các lĩnh vực khác; cần có hướng dẫn tín dụng riêng đối với phát triển khu đô thị; xây dựng cơ chế vốn cho nhà ở xã hội; có cơ chế, chính sách riêng cho phát triển bất động sản khu công nghiệp; nên có một gói hỗ trợ lãi suất tương tự với gói 30.000 tỷ đồng năm 2013…

Doanh nghiệp bất động sản xin cơ cấu nợ, giảm lãi suất để tiếp cận tín dụng ngân hàng. Trong ảnh: Một dự án bất động sản tại phường Hà Huy Tập, thành phố Vinh. Ảnh: Thu Huyền

Tại Nghệ An, ông Nguyễn Đình Dũng - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Địa ốc Kim Thi cho biết: Công ty đang đầu tư xây dựng khu nhà ở xã hội cho công nhân, người lao động làm việc tại các khu công nghiệp thuộc Khu Kinh tế Đông Nam ở xã Nghi Xá, huyện Nghi Lộc với diện tích đất là gần 34.000 m2, tổng mức đầu tư là 320 tỷ đồng và cũng đang gặp khó khăn về vốn. Mảng bất động sản mà đặc biệt là nhà ở xã hội chưa tiếp cận được nguồn vốn ưu đãi nào, vì vậy, không hạ thấp giá thành ảnh hưởng đến giá căn hộ. Các ngân hàng thương mại không mặn mà cho doanh nghiệp vay với các gói ưu đãi vì các điều kiện quá khắt khe, sau khi cho vay muốn được Nhà nước hỗ trợ lãi suất theo quy định thì phải làm rất nhiều thủ tục phức tạp... Lãi suất cho vay cao và khó tiếp cận nguồn vốn từ ngân hàng. Yêu cầu tài sản đảm bảo quá cao,...

Chính phủ nói tháo gỡ cho bất động sản, xây dựng nhà ở xã hội được ưu tiên nhưng chúng tôi không tiếp cận được vốn, ngân hàng thương mại nói không có room. Với dự án nhà ở đang triển khai ở huyện Nghi Lộc, doanh nghiệp cần vay hơn 120 tỷ đồng, song khó vay thương mại trung, dài hạn nên phải vay tiêu dùng ngắn hạn lãi suất cao hơn 11%. Vay đầu tư kinh doanh nhưng phải vay ngắn hạn, đến hạn phải đảo khế rất vất vả. Đề nghị cần có chính sách rõ ràng, minh bạch với các gói ưu đãi, nhất là nhà ở xã hội. Lãi suất tín dụng cần cân đối chi phí để giảm thiểu lãi suất cho vay; cần linh hoạt hơn về tài sản đảm bảo, ...

Ông Nguyễn Đình Dũng - Chủ tịch HĐQT Công ty cổ phần Địa ốc Kim Thi

Chia sẻ với chúng tôi, một số nhà đầu tư kinh doanh bất động sản cho rằng, để gỡ khó cho thị trường hiện nay, thì ngân hàng cần hạ lãi suất cả huy động và cho vay. Đại diện sàn bất động sản Fuji miền Trung cho hay, thực tế hiện nay, lãi suất tiết kiệm mặc dù đã có hạ so với thời điểm trước Tết Nguyên đán, nhưng vẫn đang hấp dẫn hơn nhiều kênh đầu tư khác nên dòng tiền chảy vào ngân hàng. Chỉ khi lãi suất tiết kiệm không còn hấp dẫn, nhiều người sẽ cân nhắc đầu tư vào bất động sản. Đồng thời, ngân hàng cũng nên hạ lãi suất cho vay để gỡ khó cho cả chủ đầu tư và người mua.

Doanh nghiệp bất động sản và người mua nhà đều đang khó tiếp cận tín dụng. Ảnh: Thu Huyền

Hiện nay, nhiều ngân hàng vẫn đang huy động với lãi suất trên 10%, cho vay 12%, thậm chí là 16%/năm. Trước áp lực lãi suất ngân hàng, hiện nay, nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ đã phải bán cắt lỗ để đẩy hàng trả nợ.

Ông Cao Song Điệp - Trưởng phòng Tổng hợp, Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Nghệ An cho rằng, nguồn vốn cho bất động sản có từ nhiều kênh: vốn tự có, vay ngân hàng, đầu tư công, đầu tư phát hành trái phiếu... Tuy nhiên, vốn tự có thì được đầu tư dàn trải, có những doanh nghiệp mất năng lực; nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, từ trái phiếu thì từ quý 3/2022 các kênh này đều gặp khó khăn, bất ổn,... Trong khi đó, thị trường bất động sản đóng băng, không thu hồi được vốn khiến nhiều doanh nghiệp không có vốn cho dự án mới và dự án đang triển khai. Tất cả những khó khăn đó đang tạo áp lực lên vốn vay của ngân hàng.

Để gỡ khó cho cả chủ đầu tư và người mua cần phải hạ lãi suất huy động và cho vay. Ảnh: Thu Huyền

Ngân hàng nói gì?

Nghệ An luôn nằm trong tốp đầu cả nước về huy động và dư nợ. Cuối năm 2021, Nghệ An là tỉnh đứng đầu khu vực Bắc Trung Bộ về huy động và dư nợ; đứng thứ 6 cả nước về huy động vốn và đứng thứ 4 về dư nợ cho vay.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Nghệ An, đến đầu tháng 2/2023, tổng dư nợ của các tổ chức tín dụng trên địa bàn ước đạt 263.129 tỷ đồng, so với đầu năm tăng 2.605 tỷ đồng, bằng 1% (tốc độ tăng năm 2022 là 2,2%). Trong đó, dư nợ trung, dài hạn ước chiếm 41,24% tổng dư nợ.

Dư nợ một số chương trình tín dụng đến ngày 31/1: Cho vay đối với lĩnh vực nông nghiệp, nông thôn và địa bàn nông thôn toàn địa bàn ước là 124.867 tỷ đồng, chiếm 45,6% dư nợ toàn địa bàn; Cho vay phát triển nông nghiệp công nghệ cao, nông nghiệp sạch theo Nghị quyết 30/NQ-CP ước đạt 20.126 tỷ đồng, chiếm 7,3% tổng dư nợ toàn địa bàn; Cho vay xuất khẩu ước đạt 3.150 tỷ đồng, so với đầu năm tăng 0,8%; Cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ ước còn 150 tỷ đồng; Cho vay đóng tàu theo Nghị định 67/2014/NĐ-CP ước còn 183 tỷ đồng.

Các ngân hàng thương mại Nhà nước luôn có lãi suất huy động và cho vay ổn định, thấp hơn thị trường. Ảnh: Thu Huyền

Riêng lĩnh vực bất động sản, dư nợ cho vay thấp, đến ngày 31/12/2022, cho vay đạt 21.955,6 tỷ đồng, chiếm 8,1% tổng dư nợ. Tại các ngân hàng, đặc biệt là 4 ông lớn BIDV, Vietcombank, Vietinbank, Agribank, tỷ lệ dư nợ cho vay bất động sản nhìn chung rất thấp, chủ yếu cho vay cá nhân mua nhà, sửa chữa nhà ở… Chẳng hạn, dư nợ của Viettinbank chi nhánh Nghệ An hiện đạt trên 11.000 tỷ đồng, nhưng cho vay bất động sản chỉ chiếm 3-4% tổng dư nợ; hay dư nợ của BIDV chi nhánh Nghệ An đạt 22.000 tỷ đồng, nhưng cho vay bất động sản chỉ 1.000 tỷ đồng.

Chia sẻ việc chung tay giải cứu thị trường bất động sản, lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước cũng như các ngân hàng trên địa bàn đều khẳng định Ngân hàng Nhà nước chưa có văn bản, phát ngôn nào về việc siết chặt tín dụng bất động sản; mà chỉ đạo kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với một số phân khúc rủi ro như phân khúc có tỷ lệ đầu cơ lớn,… để đảm bảo an toàn hệ thống. Còn đối với tín dụng phục vụ mục đích chính đáng của người mua nhà đều được đảm bảo công bằng như các lĩnh vực khác. Tuy vậy, người mua muốn vay cũng phải chứng minh khả năng trả nợ và mua dự án có tính thanh khoản tốt; tiền cho vay ra phải được thu về, đảm bảo an toàn nguồn vốn.

Cho vay bất động sản của các ngân hàng trên địa bàn Nghệ An chỉ chiếm 8,1% tổng dư nợ. Trong ảnh: Một góc đô thị thành phố Vinh. Ảnh: Thu Huyền

Ông Trần Hoài Nam – Giám đốc Ngân hàng Vietinbank chi nhánh Nghệ An cho biết: Vấn đề an toàn, hiệu quả trong hoạt động cho vay luôn được đặt lên hàng đầu. Chúng tôi luôn sẵn sàng cho vay nhà ở cá nhân, chủ đầu tư dự án có pháp lý rõ ràng, đủ điều kiện, năng lực chủ đầu tư tốt, thị trường đầu ra tốt. Lãi suất huy động đang giảm, là điều kiện để cho vay giảm, hy vọng thị trường tới đây sẽ tốt hơn.

Đồng quan điểm về tính pháp lý của dự án, ông Trần Minh Tính – Giám đốc Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển (BIDV) chi nhánh Nghệ An chia sẻ, lo ngại nhất là tính pháp lý của dự án. Việc mua bán đất cá nhân cơ bản rõ ràng, nhưng với các dự án vấn đề vướng pháp lý lại đang khá phổ biến hiện nay. “Chúng tôi sẵn sàng tiếp nhận và xử lý với yêu cầu khách hàng đảm bảo đủ điều kiện; những dự án có pháp lý, chủ đầu tư có uy tín sẽ được giải ngân” – ông Tính cho biết.

Lãnh đạo Ngân hàng Nhà nước chi nhánh Nghệ An cũng cho hay, trong năm 2023 sẽ tập trung kiểm soát tăng trưởng tín dụng hợp lý nhằm góp phần kiểm soát lạm phát, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, hướng nguồn vốn tín dụng vào các lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, nhất là lĩnh vực ưu tiên và các động lực tăng trưởng theo chủ trương của Chính phủ; kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro.

Như vậy, câu chuyện tháo gỡ khó khăn tín dụng cho bất động sản đang là bài toán khó; dù các ngân hàng không chủ trương siết tín dụng thì thực tế họ phải thận trọng để tránh rủi ro khi cho vay. Dự án không bảo đảm tính pháp lý, tài sản thế chấp, đương nhiên ngân hàng không thể giải ngân vốn. Nhiều chuyên gia cũng cho rằng, vấn đề tiên quyết hiện nay là cần ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát ổn định lãi suất, tỷ giá và giá cả hàng hóa thiết yếu cũng như hỗ trợ, tạo điều kiện để doanh nghiệp sản xuất, kinh doanh sử dụng nhiều lao động và cung cấp hàng hóa, dịch vụ đáp ứng nhu cầu thực của nền kinh tế. Kinh tế bất động sản là một bộ phận quan trọng của nền kinh tế, trực tiếp, gián tiếp ảnh hưởng tới nhiều ngành sản xuất, dịch vụ. Do đó, ổn định kinh tế vĩ mô, phát triển lành mạnh, bền vững, dựa trên nền tảng năng lực, năng suất sản xuất sẽ là giải pháp căn cơ giải cứu bất động sản hiện nay.