Bất cập, vướng mắc từ thực tiễn
Qua thực tiễn áp dụng các quy định của pháp luật trong hoạt động đấu giá tài sản, nhiều địa phương, sở, ngành trên địa bàn Nghệ An đã rút ra được những bất cập, vướng mắc cần điều chỉnh, sửa đổi. Ví như vụ việc 73 hộ gia đình, cá nhân ở huyện Diễn Châu sau khi trúng đấu giá mua các lô đất đã bỏ cọc, không nộp đủ số tiền mua đất theo kết quả trúng đấu giá. UBND huyện Diễn Châu đã phải ban hành Quyết định 1467 ngày 24/5/2022 "Hủy bỏ kết quả trúng đấu giá đất và thu nộp ngân sách Nhà nước số tiền đặt cọc của khách hàng tham gia đấu giá quyền sử dụng đất các lô đất tại vùng quy hoạch dân cư các xã: Diễn Vạn, Diễn Đồng, Diễn Phúc, Diễn Bích, Diễn Mỹ”. Tổng diện tích 73 lô đất là 13.418,74 m2 với số tiền đặt cọc trên 15 tỷ đồng.
Theo lãnh đạo huyện Diễn Châu, một trong những nguyên nhân dẫn đến người tham gia đấu giá có thể bỏ cọc là bởi về thời gian nộp đủ tiền sau khi trúng đấu giá hiện đang quy định 90 ngày là quá dài và số tiền cọc quá thấp.
Theo quy định tại Khoản 3, Điều 1 Quyết định 07/2021/QĐ-UBND, việc xác định mức tiền đặt trước phải đáp ứng 2 yêu cầu: Trong vùng quy hoạch có nhiều lô đất với mức giá khởi điểm khác nhau đưa ra đấu giá cùng một lúc thì quy định tối đa hai mức tiền đặt trước đối với một vùng quy hoạch. Khoản tiền đặt trước tối thiểu 5% và tối đa 10% giá khởi điểm của lô đất ở tại nông thôn. Trong thực tế, mỗi gói tài sản đưa ra đấu giá quyền sử dụng đất, phụ thuộc vào diện tích, vị trí lô đất nên hầu hết trong mỗi gói tài sản sẽ có nhiều lô đất có giá khởi điểm khác nhau, chênh lệch giữa các lô đất khoảng từ 500 triệu đồng đến trên 1 tỷ đồng, có lô đến trên 1,5 tỷ đồng. Do quy định mức đặt cọc thấp và quy định nộp tiền trong vòng 90 ngày nên các tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản có cơ hội, điều kiện tham gia đặt cọc ở rất nhiều lô đất, trả giá rất cao (hầu như gấp 2 lần giá khởi điểm, nhiều lô gần gấp 3 lần), sau khi trúng đấu giá, người trúng sẽ chờ tìm được người mua để bán lại lô đất rồi mới nộp tiền sử dụng đất, nếu không tìm được khách mua sẽ bỏ cọc.
 |
Cán bộ đấu giá đất và đại diện chính quyền địa phương, người dân trực tiếp kiểm phiếu và công bố kết quả đấu giá đất tại một phiên đấu giá. Ảnh tư liệu: Nguyễn Hải |
Đối với thủ tục, hồ sơ đấu giá cũng có những bất cập, vướng mắc gây khó khăn cho địa phương và đơn vị thực hiện. Đại diện Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản Nghệ An nêu: Luật Đấu giá tài sản 2017 tại Điều 49 và Điều 59 quy định tài sản đấu giá và tổ chức trong trường hợp phiên đấu giá chỉ có 1 người đăng ký (nhưng không tham gia), 1 người khác tham gia, 1 người trả giá, 1 người khác chấp nhận giá, nhưng việc xác định “1 người trả giá” hiện nay chưa có quy định rõ ràng, dẫn đến tổ giám sát đấu giá và tổ chức đấu giá ở từng địa phương đang áp dụng tùy nghi, không thống nhất.
Hoặc như tại Điểm a, Khoản 6 Điều 39, Luật Đấu giá tài sản quy định người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước trong trường hợp đã nộp tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc đấu giá, buổi công bố giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng. Tuy nhiên, nếu trường hợp khách hàng vẫn có mặt tại buổi công bố giá nhưng cố ý không bỏ phiếu trả giá, bỏ phiếu trống hoặc bị đe doạ không cho bỏ phiếu trả giá thì có được xem là không tham gia cuộc đấu giá hay không, có bị xử lý tiền đặt trước hay không thì chưa có quy định cụ thể.
Những đề xuất sửa đổi
Tại Hội nghị tổng kết 5 năm thực hiện Luật Đấu giá, nhiều địa phương, sở, ngành, đơn vị như Sở Tài chính, Sở Tư pháp, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản tỉnh, huyện Diễn Châu, TP. Vinh… đã có nhiều ý kiến nêu các thực trạng, đề nghị điều chỉnh các quy định cụ thể để đảm bảo công bằng, minh bạch hơn trong hoạt động này.
Đối với quy định nộp tiền sử dụng đất sau khi trúng đấu giá 90 ngày, ông Nguyễn Sỹ Diệu – Phó Chủ tịch UBND thành phố Vinh cho rằng, đây là một bất cập, làm ảnh hưởng đến nguồn thu tái đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, tạo cơ hội cho các đối tượng đầu cơ “ôm đất”. Ông Diệu đề xuất sửa đổi quy định thời hạn nộp tiền trúng đấu giá là 30 ngày và nâng mức tiền đặt cọc bằng 30% - 40% giá khởi điểm của cuộc đấu giá. Còn đại diện UBND huyện Diễn Châu đề xuất nâng lên mức tiền đặt cọc 30% - 50% giá khởi điểm. Ông Nguyễn Minh Hiếu – Giám đốc Công ty cổ phần Đấu giá hợp danh Quốc tế - IPA đề xuất thêm: Thông tư 108/2020/TT-BTC của Bộ Tài chính quy định thời hạn 20 ngày kể từ ngày kết thúc cuộc đấu giá, người có tài sản đấu giá phải thanh toán thù lao dịch vụ đấu giá, các chi phí đấu giá tại Khoản 2, Điều 66, Luật Đấu giá tài sản… Tuy nhiên, thực tế đã xảy ra việc chủ tài sản đấu giá không thanh toán các phí trên đối với các lô đất đã trúng đấu giá nhưng bị bỏ cọc, nên cần có quy định cụ thể, tránh xảy ra tranh cãi, thất thu phí dịch vụ.
 |
Đại diện thị xã Hoàng Mai và người dân giám sát một phiên đấu giá đất theo hình thức trực tiếp tại xã Quỳnh Trang. Ảnh tư liệu Nguyễn Hải |
Cũng vấn đề phí dịch vụ, các sở, ngành, địa phương đề nghị sửa đổi, bổ sung Thông tư số 48/2017/TT-BTC ngày 15/5/2017 của Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá thành quy định tiền phí tham gia đấu giá để đúng với bản chất; không nên quy định là tiền bán hồ sơ tham gia đấu giá. Hồ sơ không nên quy định bán mà đăng tải lên trang thông tin điện tử để người tham gia đấu giá tham khảo và đăng ký đấu giá qua mạng.
Liên quan đối tượng tham gia đấu giá, đại diện Sở Tư pháp nêu, hiện nay chưa có chế tài để hạn chế (hoặc cấm) cá nhân (kể cả cán bộ, công chức) tham gia đấu giá không vì nhu cầu thực tế sử dụng đất, mà là buôn bán, kinh doanh đất để kiếm lời. Cần bổ sung chế tài hạn chế tham gia đấu giá đối với người trúng đấu giá sau đó bỏ cọc và đối với trường hợp trả giá thấp hơn giá khởi điểm nếu đấu giá theo phương thức trả giá lên cần quy định tịch thu tiền đặt trước. Cũng liên quan quy định này, cần sửa đổi, bổ sung Điều 218, Bộ luật Hình sự 2015 theo hướng có hành vi thông đồng dìm giá, hoặc nâng giá theo mức giá khởi điểm của tài sản đấu giá để áp dụng. Bởi trên thực tế, có thể có hành vi thông đồng, dìm giá hoặc nâng giá đối với tài sản Nhà nước có giá khởi điểm rất lớn nhưng không chứng minh được việc thu lợi bất chính.
Cùng với việc điều chỉnh các quy định liên quan hoạt động đấu giá tài sản tại các văn bản quy phạm pháp luật, để đảm bảo công bằng, minh bạch hơn nữa trong hoạt động đấu giá tài sản, đại diện nhiều cơ quan, địa phương của Nghệ An thống nhất đề nghị luật hóa hoặc sửa đổi, bổ sung Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật Đấu giá tài sản theo hướng xây dựng một phần mềm đấu giá trực tuyến chung toàn quốc. Ông Nguyễn Công Hoan – Phó Giám đốc Sở Tư pháp khẳng định: Sở sẽ tiếp tục rà soát, tham mưu UBND tỉnh sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật thuộc thẩm quyền của tỉnh cho phù hợp với điều kiện thực tiễn và quy định của pháp luật.
