Phát huy lợi thế “đi sau về trước”
Với lợi thế đi trước và ưu thế về thu hút đầu tư, đến thời điểm này, tại các “đầu tàu” về phát triển công nghiệp như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội hoặc các tỉnh phía Nam là Bình Dương, Đồng Nai, các tỉnh phía Bắc là Hải Dương, Bắc Ninh, Bắc Giang…, cơ bản diện tích các khu công nghiệp (KCN) đã được lấp đầy và phát triển ổn định. Điều đó đồng nghĩa với quỹ đất dành cho phát triển công nghiệp không còn nhiều. Trong bối cảnh hiện nay, để mở rộng diện tích KCN là không dễ và nhu cầu thuê đất còn lớn nên giá thuê đất liên tục tăng.
Một doanh nghiệp khi vào Nghệ An thuê đất kinh doanh tại KCN cho biết: Do quỹ đất trong các KCN phía Bắc đã hết nên mấy năm gần đây, giá thuê đất tăng chóng mặt, từ khoảng 90-100 USD/m2/năm trước đây đã tăng bình quân lên 150 USD, thậm chí có thời điểm lên tới 180 USD/m2/năm.
Trong khi các trung tâm công nghiệp đã hết dư địa và giá thuê cao thì tại Nghệ An nói riêng và các tỉnh Bắc Trung Bộ nói chung, do dư địa còn và giá thuê không quá cao nên là lựa chọn khả thi cho các nhà đầu tư. Cụ thể, tại Nghệ An, theo thông tin từ các nhà kinh doanh hạ tầng KCN, tùy từng hợp đồng và diện tích, thời gian thuê mà có mức giá khác nhau nhưng nhìn chung vẫn rẻ hơn so với các vùng trọng điểm công nghiệp khác. Qua khảo sát, chúng tôi được biết giá thuê đất tại các KCN Nghệ An hiện phổ biến từ 48 đến 100 USD/m2/năm.
Hiệp hội Doanh nghiệp doanh nhân TP Hồ Chí Minh tại chuyến làm việc với tỉnh Nghệ An đã chia sẻ: Gần đây do dư địa, quỹ đất dành cho phát triển công nghiệp không còn nhiều nên thay vì tiếp nhận, thu hút tất cả các dự án như trước đây, các Trung tâm công nghiệp lớn như TP Hồ Chí Minh phải lựa chọn, chỉ ưu tiên thu hút các dự án có trang thiết bị, công nghệ hiện đại và không khuyến khích các dự án sử dụng quỹ đất lớn, nhất là dự án có công nghệ tác động, ảnh hưởng lớn tới môi trường.
Hạn chế của các địa phương trên cũng là cơ hội cho các địa phương như Nghệ An. Nếu thiết lập được mối quan hệ hợp tác thì các địa phương hoàn toàn có thể chia sẻ thông tin, kết nối hợp tác, thu hút đầu tư những dự án phù hợp. Tương tự, Hội Doanh nghiệp và Trung tâm Xúc tiến Đầu tư, Thương mại và Du lịch Hà Nội cũng liên tục có các hoạt động liên kết, kết nối nhằm thu hút đầu tư với Nghệ An.
Mặc dù giá thuê đất không phải là yếu tố quyết định vào đầu tư hay không nhưng thời gian gần đây, với việc xây dựng được bảng giá đất riêng cho KCN và thu hút được các nhà đầu tư kinh doanh hạ tầng chuyên nghiệp, Nghệ An đã tạo lợi thế cạnh tranh để thu hút đầu tư vào các KCN so với các tỉnh. Cụ thể, gần 10 năm lại đây, từ khi thu hút được WHA, VSIP, Hoàng Thịnh Đạt, với hạ tầng đầu tư đồng bộ, Nghệ An nổi lên trở thành lựa chọn cho các nhà đầu tư FDI mỗi khi đến Việt Nam khảo sát, tìm kiếm cơ hội đầu tư.
Về phía các nhà đầu tư kinh doanh hạ tầng KCN cũng đánh giá, nhờ bảng giá đất mới dành riêng cho các KCN được tính toán hợp lý hơn nên các doanh nghiệp đầu tư hạ tầng chủ động hơn trong đàm phán giá thuê với các nhà đầu tư thứ cấp; đồng thời là cơ sở để xem xét quyết định mở rộng đầu tư giai đoạn tiếp theo.
Với lợi thế trên và nỗ lực mời gọi thu hút đầu tư của tỉnh, 2 năm lại đây, mặc dù chịu ảnh hưởng nặng nề bởi đại dịch Covid-19, Nghệ An vẫn tạo được bước chuyển lớn trong thu hút đầu tư. Năm 2022, lần đầu tiên Nghệ An lọt vào tốp 10 địa phương thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI lớn nhất cả nước với tổng vốn cấp mới và điều chỉnh đạt 961,3 triệu USD. 8 tháng đầu năm 2023, Nghệ An tiếp tục đứng đầu 14 tỉnh, thành vùng Bắc Trung Bộ và duyên hải Nam Trung Bộ, đứng thứ 8 cả nước với việc thu hút được 9 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài với số vốn đăng ký 890 triệu USD.
Cơ hội để bất động sản công nghiệp Nghệ An bứt tốc?
Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản công nghiệp tại một địa phương được coi là đồng bộ, đầy đủ phải bao gồm cả phân khúc diện tích đất trong các KCN và Cụm CN. KCN có phân khúc giá thuê cao hơn và dành cho doanh nghiệp quy mô lớn; còn Cụm CN có giá thuê thấp hơn và dành cho các doanh nghiệp quy mô nhỏ và vừa; không phân biệt loại hình doanh nghiệp là FDI hay nội địa.
Một trong những lợi thế cho các doanh nghiệp, nhà đầu khi vào KCN hoặc Cụm CN để kinh doanh, sản xuất là đã có hạ tầng kỹ thuật đầy đủ, bao gồm đường giao thông, nguồn cung điện, hệ thống phòng cháy, xử lý nước thải ra môi trường… được thiết kế đầu tư đồng bộ, doanh nghiệp chỉ cần lắp đặt nhà xưởng, dây chuyền thiết bị là chuyên tâm cho sản xuất kinh doanh, ít phải lo các vấn đề khác. Khi có các vấn đề phát sinh thì đã có nhà đầu tư kinh doanh hạ tầng cho thuê, Ban quản lý Khu kinh tế Đông Nam và các sở, ngành, địa phương đồng hành hỗ trợ…
Tuy nhiên, mức giá cho thuê đất trong KCN khá cao đang là rào cản lớn với các doanh nghiệp nội địa đa phần có quy mô nhỏ và vừa. Vì vậy, thay vì thuê đất trong KCN để đầu tư, kinh doanh thì các doanh nghiệp nội địa thường vận động thu hồi đất, đền bù và làm mặt bằng.
Đại diện một doanh nghiệp đầu tư mặt bằng cơ sở sản xuất tại xã Nghi Lâm, huyện Nghi Lộc cho biết: Thực hiện phương án này, ban đầu doanh nghiệp phải chi ra khoản tiền lớn để đền bù, giải phóng mặt bằng nhưng lâu dài giảm được chi phí thuê đất hàng năm khá cao. Trên thực tế, dù giá thuê thấp hơn một số KCN trọng điểm cả nước nhưng với mức giá hiện nay, chủ yếu chỉ các doanh nghiệp FDI mới dám vào thuê đất tại các KCN do VSIP, WHA hay Hoàng Thịnh Đạt đầu tư. Các doanh nghiệp nội tỉnh với trên 95% quy mô vừa và nhỏ còn khó khăn trong tiếp cận mặt bằng sản xuất kinh doanh; số khác phải thuê lại diện tích trong các KCN hoặc Cụm CN nhỏ do Nhà nước đầu tư… Việc này, về lâu dài có thể nảy sinh các hệ lụy về môi trường, nước thải hay thiếu nguồn cung điện.
Thực tế trên cho thấy, để hoàn thiện thị trường bất động sản công nghiệp, một mặt Nghệ An cần thu hút đầu tư phát triển hạ tầng các KCN để các dự án quy mô lớn vào thuê đất, đồng thời phải quy hoạch, tăng quỹ đất để phát triển các cụm CN nhỏ, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ tiếp cận, thuê đất sản xuất kinh doanh.
Bên cạnh đó, cần tăng cường thanh, kiểm tra, xử lý hiệu quả các dự án treo hoặc giao đất nhưng không đưa vào sử dụng; hạn chế tình trạng “mỡ treo, mèo nhịn đói” khi các nhà đầu tư thuê đất hưởng các ưu đãi của Nhà nước nhưng không đầu tư hạ tầng hoặc thuê đất, hưởng giá ưu đãi nhưng không lắp đặt nhà xưởng để sản xuất, kinh doanh mà để cho thuê lại...
Từ nay đến năm 2025, quỹ đất dành cho thị trường bất động sản Nghệ An có thêm khoảng 1.500 ha, trong đó 1.200 ha trong các KCN và khoảng 300 ha các Cụm CN. Với tín hiệu tích cực về thu hút đầu tư, nhất là đầu tư FDI, thời gian tới, Nghệ An sẽ nâng cấp hạ tầng trọng yếu kết nối, đồng thời tích cực đầu tư hạ tầng xã hội khác, cơ hội với thị trường bất động sản công nghiệp Nghệ An ngày càng lớn.
