Đơn vị quản lý làm đơn trả đất
Hợp tác xã Hưng Lộc - đơn vị quản lý chợ Cọi, ra đời cách đây hàng chục năm, từ năm 1998 về trước đơn vị này có tên gọi là Hợp tác xã nông nghiệp Hưng Lộc. Năm 1998 đến nay đổi tên là Hợp tác xã Hưng Lộc và được Nhà nước cho đăng ký giấy phép kinh doanh đa ngành nghề, trong đó có hạng mục quản lý, khai thác chợ. Hiện nay, Hợp tác xã Hưng Lộc có 750 thành viên, chủ yếu là bà con nông dân và một số hộ tiểu thương kinh doanh tại chợ Cọi, đồng thời quản lý diện tích đất nông nghiệp 178ha (đã trừ diện tích thu hồi thực hiện dự án).
Liên quan đến việc xây dựng chợ Cọi, vào ngày 26/9/2008, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định 4213/QĐ-UBND.ĐT cho phép UBND xã Hưng Lộc lựa chọn địa điểm xây dựng chợ Cọi với diện tích khảo sát là 8.638m2. Đến tháng 10/2009 thì UBND tỉnh đã ban hành Quyết định phê duyệt quy hoạch chi tiết xây dựng tỷ lệ 1/500 trên diện tích 8.638m2, tổng diện tích xây dựng công trình là 3.128m2 (mật độ xây dựng 36%). Tuy nhiên, đến năm 2009, do các vấn đề liên quan đến vốn đầu tư, các quy định về quản lý chợ… UBND xã Hưng Lộc đã làm tờ trình gửi UBND thành phố Vinh về việc chuyển giao đầu tư xây dựng, quản lý chợ Cọi cho Hợp tác xã Hưng Lộc. Đến tháng 10/2009 UBND thành phố Vinh đã đồng ý với chủ trương này.
Năm 2011, Hợp tác xã Hưng Lộc đã huy động vốn góp của các hộ tiểu thương (có kinh doanh tại chợ) đầu tư xây dựng chợ Cọi và đưa vào sử dụng từ năm 2012 cho đến nay. Chợ có tổng diện tích là 6.777,5m2, nhưng diện tích xây dựng chỉ có 2.750m2 chiếm 40,5%. Diện tích còn lại là đường giao thông, công trình vệ sinh, bể phòng cháy chữa cháy, mương nước...
Ông Nguyễn Văn Hóa - Giám đốc Hợp tác xã Hưng Lộc cho biết: Chợ Cọi quy hoạch 302 vị trí kinh doanh, nhưng hiện tại chỉ có 265 vị trí là có người thuê hoạt động. Bởi sau đại dịch Covid-19, thói quen kinh doanh của người dân thay đổi, phần lớn người dân kinh doanh các mặt hàng quần áo, hàng khô trong chợ đã chuyển qua kinh doanh online trên mạng, nên đơn vị quản lý chợ gặp rất nhiều khó khăn vì có gần 65 hộ kinh doanh bỏ vị trí ốt đi nơi khác.
Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh gặp khó khăn, năm 2022 Hợp tác xã Hưng Lộc đã được UBND tỉnh ký quyết định cho thuê đất, đồng thời áp mức giá thuê đất là 15.595.000 đồng/m2, sau đó được tính thuế là 1.268.341.350 đồng/năm (không được giảm tiền thuê đất). Sau khi bị áp mức giá thuê đất quá cao, Hợp tác xã Hưng Lộc cũng đã có nhiều tờ trình gửi UBND tỉnh và các Sở Tài nguyên và Môi trường; Tài chính về việc điều chỉnh lại giá thuê đất tại chợ Cọi. Ngày 23/9/2022 UBND tỉnh cũng đã có Công văn số 7302/UBND-CN giao cho Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, phối hợp với Sở Tài chính và các cơ quan có liên quan xem xét đề nghị của Hợp tác xã Hưng Lộc. Tuy nhiên, sau đó Sở Tài nguyên và Môi trường đã có văn bản trả lời rằng giữ nguyên mức giá đã được thẩm định.
Bất hợp lý trong cách tính thuế?
Đi sâu tìm hiểu vấn đề này chúng tôi được biết, vào ngày 20/12/2019, UBND tỉnh đã có Quyết định số 57/2019/QĐ-UBND ban hành bảng giá đất trên địa bàn thành phố Vinh giai đoạn từ ngày 1/1/2020 đến 31/12/2024. Đáng nói là trong bảng giá đất này, khu vực chợ Cọi, đường Lê Viết Thuật có mức giá 7,3 triệu đồng/m2. Thế nhưng tại Quyết định 231/QĐ-UBND ngày 21/6/2022 của UBND tỉnh về việc phê duyệt mức giá đất bình quân khu đất Hợp tác xã Hưng Lộc thuê tại Hưng Lộc lại tăng lên 15.595.000 đồng/m2. Điều này rõ ràng là bất cập khi Quyết định 231 đã làm sai so với Quyết định 57 được ban hành đang có hiệu lực và giới hạn thời gian đang được áp dụng.
Căn cứ vào Quyết định 231, đến ngày 14/4/2023, Sở Tài nguyên và Môi trường đã đại diện cho UBND tỉnh ký Hợp đồng thuê đất với Hợp tác xã Hưng Lộc, trong đó diện tích cho thuê là 6.777,5m2, với đơn giá là 187.140 đồng/m2.
Điều đáng nói là trong Quyết định xếp hạng các chợ trên địa bàn thành phố Vinh được ban hành năm 2014 thì chợ Cọi được xếp chợ hạng 2 và chỉ được phép thu tiền thuê ki ốt cao nhất là 48.000 đồng/m2. “Trên thực tế giá cho thuê cao nhất 48.000 đồng/m2 chỉ có mấy ki ốt nằm ngoài đường, có mặt bằng đẹp, còn các ki ốt bên trong chợ thì giá cho thuê còn thấp hơn” - ông Nguyễn Văn Hóa cho biết.
Đặc biệt trong quá trình tìm hiểu vấn đề này, chúng tôi đã có được bảng giá so sánh tiền thuê đất của chợ Cọi với chợ Đại học Vinh (chợ Bến Thủy) cùng một số hợp tác xã trên địa bàn thì thấy có sự chênh lệch lớn. Cụ thể, chợ Đại học Vinh do Hợp tác xã Bến Thủy quản lý có diện tích 4.318,8m2, giá thuê là 78.121 đồng/m2, tổng tiền thuế phải nộp là 168.694.488 đồng (đã được giảm 50% tiền thuê đất); Hợp tác xã Đại Huệ, đơn vị quản lý tòa nhà Đại Huệ Plaza ngay đầu đường Nguyễn Phong Sắc (khu vực vòng xoay Hải Quan), với diện tích 4.009,7m2, nhưng cũng chỉ có giá thuê đất là 104.518 đồng/m2, tổng tiền thuế một năm phải đóng là 209.543.000 đồng (đã được giảm 50% tiền thuê đất). Hay như tại Hợp tác xã Quyết Thắng được thuê 400m2 đất sản xuất, kinh doanh tại đội 5, cùng trên địa bàn xã Hưng Lộc, nhưng giá thuê chỉ là 38.808 đồng/m2, tổng tiền thuê đất chỉ có 7.761.600 đồng/m2 (đã được giảm 50% tiền thuê đất).
Trong khi đó Hợp tác xã Hưng Lộc thuê 6.777,5m2 đất chợ Cọi thì bị tính giá thuê 187.140 đồng/m2 và tổng số tiền thuế phải nộp là 1.268.341.350 đồng/năm (không được giảm tiền thuê đất). Đáng nói là từ năm 2021 trở về trước khi Chi cục Thuế Vinh tính tiền thuê đất cho chợ Cọi thì mỗi năm chỉ khoảng 140 triệu đồng (đã được giảm 50% tiền thuê).
Ông Nguyễn Đăng Thành - Chủ tịch UBND xã Hưng Lộc cho biết: Hiện tại địa phương cũng đã biết về sự việc này và đã được mời đến dự cuộc họp của Hợp tác xã Hưng Lộc sắp tới. Bản thân ông Thành cũng cho rằng, mức giá thuê đất ở chợ Cọi như đã nêu trên là bất hợp lý. Nếu như Hợp tác xã Hưng Lộc trả lại hợp đồng thuê đất, trả lại chợ Cọi thì chắc chắn sẽ làm phát sinh nhiều vấn đề, từ việc đơn vị nào sẽ thay thế quản lý, công tác phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường và rất nhiều vấn đề khác sẽ giải quyết như thế nào…
Rõ ràng với cách tính tiền thuê đất này, và số tiền đơn vị quản lý được phép thu của các hộ tiểu thương (căn cứ theo bảng xếp hạng chợ) thì chưa cần phải dùng đến các phép toán cao cấp cũng đã biết đơn vị quản lý sẽ bị lỗ nặng. Vì thế, cần phải xem xét vấn đề một cách thấu đáo, nhằm đảm bảo hài hòa lợi ích của Nhà nước và doanh nghiệp và đảm bảo vấn đề dân sinh đối với loại hình chợ truyền thống.
